“집 한 채 사는 게 왜 이렇게 복잡하지?”
처음 내 집을 마련하려는 분들이 가장 많이 하는 말입니다.
주택 매매는 단순한 돈 거래가 아닌, 수천만~수억 원이 오가는 중대한 법률 행위입니다.
이번 글에서는 집을 사기 위해 필요한 절차를 A to Z까지 정리했습니다.
실수요자, 특히 생애 첫 주택 구입자나 2030세대라면 반드시 체크해 보세요.
대 출 계 산 기
1. 내 예산 확인하기
집을 사기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 예산 설정입니다.
💰 내가 감당할 수 있는 금액은?
- 보유 현금: 계약금 + 취득세 + 기타 비용
- 대출 한도: DSR(총부채원리금상환비율) 기준 확인
- 월 상환 가능 금액: 매달 부담 가능한 대출 원리금
✅ Tip: 은행 앱이나 대출 계산기를 이용하면 본인의 대출 한도와 월 상환액을 미리 시뮬레이션할 수 있어요.
2. 희망 지역 및 조건 설정
내 예산에 맞춰 지역과 주택 형태, 주요 조건을 정해야 합니다.
| 위치 | 직장 거리, 교통편, 학군 등 |
| 주택 형태 | 아파트 / 빌라 / 오피스텔 등 |
| 평수 | 최소 실사용 면적 고려 |
| 주변 환경 | 상권, 공원, 소음 등 생활 편의성 |
✅ 꿀팁: 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래된 실거래가를 확인하면 예산 현실화를 도와줍니다.
3. 매물 검색 및 방문
실제 매물을 찾아보고, 직접 방문해 눈으로 확인하는 단계입니다.
- 부동산 플랫폼: 직방, 호갱노노, 네이버부동산, 피터팬 등
- 중개사무소 방문 또는 직접 연락
- 실거래가와 현재 매물가 비교
- 건물 외관, 내부 상태, 관리비, 입주 시점 등 체크
✅ 확인 필수: 등기부등본을 떼어 소유자, 근저당, 가압류 여부 반드시 확인하세요.
4. 매매 계약 체결
구입할 매물이 결정되면 계약서 작성과 계약금 납부를 합니다.
계약서 작성 시 체크할 것:
- 매도자와 매수자 인적사항
- 매매금액, 계약금, 잔금, 중도금 일정
- 특약사항 (수리 책임, 잔금 시기 조정 등)
- 입주일 및 소유권 이전일 명시
💸 계약금
- 보통 매매가의 10% 수준
- 입금은 반드시 매도자 명의 계좌로 이체
✅ 계약서 작성은 공인중개사를 통해 진행하거나, 법률 전문가 도움을 받는 것이 안전합니다.
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5. 중도금 지급 및 대출 실행
계약 후 일정에 따라 중도금을 지급하고, 필요 시 주택담보대출을 실행합니다.
주택담보대출 절차:
- 은행 대출 상담 및 서류 접수
- 감정평가 → 담보가치 산정
- DSR 심사 통과
- 대출 승인 및 실행
✅ 스트레스 DSR 기준 적용 여부도 확인 필수! 금리 4%가 아닌 6%로 적용될 수도 있습니다.
6. 잔금 지급 및 소유권 이전 등기
잔금일에 맞춰 나머지 금액을 지급하고, 소유권 이전 절차를 밟습니다.
등기 이전 준비물:
- 등기신청서
- 인감증명서, 신분증
- 취득세 납부증명서
- 중개대상물 확인·설명서
등기 방법:
- 법무사를 통해 위임하거나, 본인이 직접 등기소에 신청
✅ 취득세는 반드시 60일 이내 납부, 지연 시 가산세 발생합니다.
7. 입주 및 공과금, 전입신고
마지막 단계는 실제 입주와 관리 업무입니다.
- 전입신고: 주소지 관할 주민센터 또는 정부24에서 온라인 가능
- 전기, 가스, 수도 명의 변경
- 관리비, 인터넷, TV 가입 등 처리
✅ 전입신고와 확정일자는 반드시 설정하세요. 추후 전세사기나 소유권 분쟁에 대비할 수 있습니다.
8. 주의사항 및 체크리스트
| 등기부등본 확인 | 근저당, 압류, 소유주 일치 여부 |
| 잔금 전 확인 사항 | 등기 이상 여부, 미납 관리비 등 |
| 세금 확인 | 취득세, 중개수수료 등 별도 예산 필요 |
| 사기 예방 | 계약 전 신분증, 등본 등 철저한 신원 확인 |
| DSR 기준 | 대출 심사 통과 여부 사전 확인 필수 |
집을 사는 데 드는 총비용은?
| 매매가 | 실제 거래금액 |
| 취득세 | 보통 1~3%, 2주택 이상은 중과세 |
| 법무사 비용 | 등기 대행 시 30만 원 내외 |
| 중개수수료 | 보통 0.4%~0.9% |
| 대출이자 | 매달 납부, 금리 종류에 따라 다름 |
✅ 예산의 5~8%는 ‘부대비용’으로 별도 준비해야 안정적입니다.
집 사는 건 인생의 가장 큰 계약입니다
처음 집을 사는 일은 어렵고 복잡할 수 있습니다. 하지만 절차를 정확히 이해하고, 꼼꼼히 확인하며 진행하면 안전하고 만족스러운 내 집 마련이 가능합니다.
- 무조건 싸다고 덜컥 계약하지 마세요
- 등기와 세금, 대출 조건을 반드시 따져보세요
- 필요하면 전문가(공인중개사, 법무사, 은행 상담사)의 도움을 받는 것도 현명한 선택입니다
여러분의 첫 집, 현명하게 시작하세요!